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企业特殊重组要交什么税(房企开发用地再次转让涉税管理清单)

时间:2021-07-10 12:39:58

房企开发用地再次转让涉税管理清单

1.房地产企业拿到开发用地后,往往需要重新出让。实际操作受到两个问题的限制:一个是土地管理部门是否能够过户;另一个是过户的税负是否能够接受。

2.《城市房地产管理法》明确对开发用地出让进行限制:“按照出让合同进行投资开发的,属于房屋建设项目,完成开发投资总额的百分之二十五在上面,属于开发用地,形成工业用地或其他建设用地条件。”在实践中,由于这种限制,许多企业无法转让土地,最终要么放弃合作,要么将其转化为两种类型:

房企开发用地再次转让涉税管理清单

第一种类型,土地不再过户,转化为合作开发模式;

第二种类型,暂由合作方(受让方)投入建设资金,在转让方投资达到25%后再实施过户。

3.土地使用权直接转让主要涉及四个税种:

房企开发用地再次转让涉税管理清单

如果(1)增值税:在营改增前获得土地,可以选择按照5%计算税额,差额部分征税;如果土地是营改增后取得的,只能按9%征税,不能差额征税。下游企业进项抵扣可开具专票。

因为在(2)土地增值税:取得的土地是无偿转让的,不能抵扣。增值额和税率直接计算,使用相应的税率。

(3)企业所得税:评估了增值的正常支付。

(4)契税:获得当地土地的正常付款。

4.如果投资超过25%再转让,不再是土地使用权转让,而是在建项目转让涉税处理将发生重大变化:

(1)增值税:不再作为“无形资产转让”处理,而是作为“不动产转让”处理。如果是营改增前的老项目,可以选择按5%计税,差额部分不能计税;对于营改增后的新项目,只能按9%计税,地价可以从销售中扣除,实现差额计税。

(2)土地增值税:因为拿到土地已做投入25%,土地和后续投入均可以加计扣除,比照转让商品房在清算中加计扣除,计算增值额和增值率,使用相应的税率。

(3)企业所得税:评估增值正常缴纳。

(4)契税:在取得土地的地方正常缴纳。

房企开发用地再次转让涉税管理清单

5.实践中,很多企业也采用全资子公司投资土地的方式进行灵活处理。然而,投资土地使用权于针对全资子公司,很多地方土地管理部门认定为同一控制人,在投资额未超过25%情况下也允许过户。全资附属公司的税务相关处理略有改变:

(1)增值税:同土地出让。

(2)土地增值税:同土地出让。

(3)企业所得税:评估增值正常缴纳。但根据财税〔2014〕116号文件规定,也可以选择在不超过5年的期限内,将相应年度的应纳税所得额统一分期计入,分期缴纳企业所得税。此外,根据财税[2014]109号文件,符合特殊重组条件的,可免征企业所得税。

(4)契税:在取得土地的地方正常缴纳。但对全资子公司的投资通常确认为同一控制人的资产转让,可以免征契税。

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